在房地产市场企稳之际，房企加快拓展新业务增长点，包括代建、物业管事等业务。
黑人中出2024年，在房企纾困陆续取得发达之际，房企加码探索轻重并举运营模式，在贸易、代建和物业管事等细分领域构筑“第二增长极”。
当今代建市场荟萃度握续上涨，绿城解决、旭辉建管等保握较大市占率；在贸易地产领域，龙湖集团、华润置地等房企深度布局，意想性业务对中枢净利润的孝敬逾越五成；在物业板块，碧桂园管事、保利物业、雅糊口管事等物企的解决界限居前。
与征战业务比拟，这类业务往往呈现高利润率的特质，能够平滑企业利润波动，成为房企取得适宜营收的压舱石。
代建市场荟萃度加重
绿城解决连结八年市占率第一
算作稠密房企争相布局的第二增长弧线，以轻钞票、高毛利著称的代建行业连年步入竞争尖锐化阶段。除了绿城解决、华夏建业等早期参与者，当今上百家房企已涉足代建领域，部分房企成立了专科的代建平台，比喻龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管、新城建管、华夏安基、中梁建管、世茂解决、中交房地产解决等。
2024年，头部代建企业占据了界限高位。据克而瑞发布的2024年前三季度代建企业名次榜，绿城解决、旭辉建管、蓝城集团位居行业TOP3，其间新签约代建面积分袂为2720万平方米、952万平方米、938万平方米(见表1)。
数据开首：克而瑞
部分代建“新面孔”也在积极推广。算作2023年前后成立的专科代建解决平台，润地解决、招商建管当今保握较大增量，2024年前三季度，前述企业的新增代建界限均保握在400万平方米以上，况且入围行业TOP10。
举座来看，代建行业新增界限呈现较高的荟萃度与行业分化。扬弃2024年三季度末，前述TOP3 企业的新签代建界限在TOP20榜单中占比达38.9%。其中绿城解决新增界限保握行业第一，况且保握1.8%的同比增幅。
算作业内地产集团输出代建解决管事的典型平台，绿城解决以“中国最大的房地产征战管事商”进行自我标榜。公司2024年度中期事迹领路流露，绿城解决连结8年保握20%以上的代建行业市占率。扬弃领路期末，公司代建模式已布局128座主要城市，合约模式总建筑面积同比增长8.1%至1.23亿平方米，蝉联行业界限首位。
在上市房企净利润大宗见顶的布景下，绿城解决的净利润连年看护增长。2020年至2023年，绿城解决的净利润分袂为4.39亿元、5.65亿元、7.45亿元、9.74亿元，同比增长35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，绿城解决净利润为5.01亿元，同比增长5.82%。
基于代建企业轻钞票、低欠债等运作特质，代建业务净利润率往往高于传统房地产业务。2020年至2023年，绿城解决的毛利率步骤为47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。对比Wind数据流露，扬弃2023年三季度，103家A股上市房企的毛利率平均值仅为24.91%。
从业务组成情况看，贸易代建是绿城解决最大的收入和利润开首。2024年上半年，绿城解决来自贸易代建、政府代建的营业收入分袂为13.08亿元、3.32亿元，占总营收比重分袂为78.3%、19.9%。这两伟业务板块的毛利率水平分袂为54.2%、40.4%，其中贸易代建的毛利率水平显著更高。
与此同期，由于代建业务主要提供管事而非融资，代建企业普通看护较低杠杆。扬弃2023年底，绿城解决有银行进款及现款(不包括典质银行进款)为东说念主民币21.52亿元，流动比率为1.4倍，杠杆比率为0.8%。
贸易地产获冲突性融资支握
意想性业务成华润、龙湖事迹撑握
除代建外，当今头部房企还在贸易赛说念握续发力，凭借该类意想性业务的高利润率与低资本融资上风，熨平周期内的利润波动。
梳理面前在意想性业务板块深度布局的房企，据克而瑞发布的《2024年内地房企运营收入名次榜》，其间运营收入界限在TOP5的房企包括万达商管、华润置地、万科地产、龙湖集团、新城控股，2024年度意想性收入分袂为508.8亿元、287.9亿元、174.2亿元、155.4亿元、118.5亿元(见表2)。
数据开首：克而瑞
当今意想板块已成为部分房企的事迹撑握。从贸易地产、长租公寓等意想性业务赛说念看，龙湖集团、华润置地等头部房企取得了新冲突。
企业财报流露，2024年上半年，龙湖集团运营及管事迹务统共完结意想性收入131亿元，同比增长7.6%，在公司中枢职权净利中的孝敬占比提高至不详以上，助力集团举座利润的安详和结构的优化。
其中，运营业务主要包括阛阓和长租公寓；管事航说念则包括物业解决“龙湖智创糊口”和贤人营造品牌“龙湖龙智造”。扬弃2024年中期，龙湖集团已开业91座阛阓模式；住房租出方面，冠寓开业房间数达12.3万间。扬弃领路期末，龙湖物业在管面积3.7亿平方米，龙湖龙智造已累计获取代建类模式超110个。
与传统征战业务比拟，意想性业务一贯呈现高毛利特质。2024年上半年，龙湖集团的征战业务结算毛利率仅为7.4%，而以物业解决、贤人营造为主的管事迹务板块的毛利率则达32.3%。
与龙湖集团访佛，2024年明确将“大资管”业务界说为主航说念业务的华润置地，上半年相同性业务收入同比提高9%至200亿元，中枢净利润同比增长14.4%至55.2亿元，占总中枢净利润的51.4%，初度逾越了征战销售型业务的孝敬。
华润置地相同性业务主要由意想性不动产业务、轻钞票解决业务等板块组成，其心仪想性不动产业务涵盖购物中心、写字楼及货仓房钱等。2024年上半年华润置地仅购物中心完结房钱收入同比增长9.7%至94.8亿元，该业务板块毛利率逾越70%。
值得一提的是，2024年出炉的意想性物业贷款新规也在进一步开释房企的典质融资空间。按照新规，于轮廓效益较好的贸易性房地产企业而言，可借助低利率、长周期的意想性物业贷款，置换部分资本更高的征战贷和债券，进而裁汰融资资本并周转存量钞票。
当今贸易地产领域头部房企在贷款落地上已取得推行性发达。比喻，2024年上半年，万科在互动平台暗意，公司新增意想性物业典质贷款108.9亿元；其间龙湖集团也在投资东说念主会议上暗意，公司一经新作念约60亿元的意想性物业贷款，全年增额预测逾越200亿元，余额将接近700亿元。
物企提质增效
碧桂园管事在管界限第一
在以“旱涝保收”和“强现款流”著称的物业板块，连年寻求有质地的发展，助力集团多元化业务。
中指盘问院统计数据流露，2024年上半年，物业上市企业解决面积的平均值约为1.41亿平方米，同比增长9.3%。连年物业解决行业增量市场增速有所放缓，不外市场存量充足大，预测2025年寰宇物业解决界限将达到319亿平方米，物业企业仍旧不错通过竞争、并购作念大界限。
据部分上市物企暴露的在管界限，2024年上半年，碧桂园管事、保利物业、雅糊口的在管界限位居行业TOP3，其间在管面积分袂为10.96亿平方米、7.57亿平方米、5.77亿平方米(见表3)。
数据开首：企业公告
与此同期，区别于早期与关连房企业务绑定，连年物业庄重第三方业务的开拓，以对冲来自关连方解决面积的下跌，助力多元业务的开展。比如，企业财报流露，2024年上半年，碧桂园管事来自于第三方的收入同比增长4.8%至207.8亿元，收入占比达98.7%。扬弃2024年中期，保利物业来自第三方模式的在管面积达到约4.91亿平方米，占比达到64.9%；雅糊口管事来自第三方模式的在管面积占比也达82.9%。
相较于界限拓展，2024年上市物企其实愈加可爱对“质”的追求，部分上市物企主动割舍低质效、解决难度大、发展后劲小的模式。比如，扬弃2024年中期，绿城管事储备面积较上年同期净减少0.21亿平方米，主淌若由于储备面积的请托及关于部分非中枢城市及存在请托风险的储备模式的主动退出；世茂管事拒绝解决面积0.175亿平方米，原因系主动退出部分利润率较低、发展后劲较小的模式，对在管模式进行优化调治。
此外，“深耕”和“聚焦”也成为物业企业市场拓展的弊端。比如中海物业冷漠中枢策略是打好聚焦城市深耕战，明确了要在当地市场完结界限排名前三的见地；滨江管事暗意握续深耕长江三角洲地区，握续通过战术相助、成立结伙公司及存量盘直拓等神态多渠说念拓展市场。
中指控股物业事迹部总司理牛晓娟就此暗意，面前物业市场进一步向界限物业企业荟萃，分化进一步加重，2024上半年营收第别称是终末别称的179倍，较上年同期提高61倍，较2023年全年提高17倍。“跟着高质地发展成为行业共鸣，企业推广策略正在从以往的界限优先转向效益优先。2024上半年，多家企业主动解约合约模式及在管模式，天然短期内导致解决界限的下跌，但能够提高运营质效，灵验盘曲意想效益的下滑。”据其先容，“与此同期，并购后遗症、关连方应收账款等风险敞口得到灵验限度，关于净利率的影响逐渐接近尾声，上市物业企业尤其是民营企业的净利率将逐渐企稳，并出现成立预期。”
(本文刊于1月4日出书的《证券市场周刊》。文中说起个股仅作例如分析，不作投资建议。)